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台灣日本talk!

【影片】日本房子不動產置產要注意的事!投報率5%是關鍵!

上一次在台灣日本買房差異影片中,我和不動產專家小川先生一起分享了兩地不同的買房置產思維。這一次要來跟大家介紹的是,在日本買房投資怎麼樣的投資報酬率才算合理!對於想要到日本買房投資不動產的朋友,本次的內容非常重要!

▼直接看影片▼

台灣和日本買房的思維差異

台灣買房投資要賺錢,最主要靠的是房屋、土地慢慢增值,來賺取其中的價差。

日本則是靠房租來賺錢, 盡量以便宜的價格來購買房地產,並靠著租金來回本。

那麼接下來要講的就是本篇文章的主題了,在日本要如何靠購買不動產賺錢?最重要的就是投報率!

什麼是購屋出租投資報酬率?

「投報率=年租金收入/購買房價*100%」,這個就是最簡單的投報率計算公式。

日本投資房地產投報率試算範例

假設年房租收入是100萬日圓,然後當時購買房子的價錢是2000萬,那麼投報率就是5%。

東京地區房屋的投資報酬率推薦5%

日本房地產專家小川先生認為,現在東京地區的房屋投資報酬率,都是以5%為目標。

5%投報率這個數字非常重要,大家一定要記起來!

東京跟台北的投資報酬率差異

東京蛋黃區的投資報酬率,大概有2~3%。

而台北的話,很多投報率都只有1~2%。那是因為以每年房租100萬日圓來算,房價高達6000萬日圓的狀況在台北是很常見的。

也因為台北房價很高的關係,所以投報率跟著降低了。

結論就是想在台灣靠房租賺錢,是不太可能的。

除非你是在早期就花六百萬買到房,才有可能靠租金賺錢,現在想在台北買房靠租金回本已經來不及了。

日本買房可以靠租金賺錢

接下來繼續講本篇的主題,在日本買房是完全有可能靠房租賺錢的,只要不是買在郊區的新建案,那種很難租出去的地方。

投報率多少以下不建議投資?

小川先生:我認為不管買在哪裡,只要投報率低於3%就不考慮了,因為以現在的景氣來說很難回本。

小川先生:投報率再怎麼低,都要有4%以上才比較合理。

投報率太高也不建議買!

除了太低不能買以外,投報率太高的也不能買!

假設有一間房子的投資報酬率是10%,雖然算起來他只要10年就可以回本,但是他的地點超級偏僻,就很難讓人想去租。就算運氣好有人住,只要他離開了,那投報率又瞬間變成0%了!

所以投報率並不是越高越好的,也要考慮到現實的狀況才行!

什麼樣的條件才容易有好的投報率

也就是說你的房子除了地點要好之外,購買時的房價也要便宜,然後有穩定的租金收入,才會有好的投報率。

生活機能方便的地方,房租就可以開比較高。

但相對的,這麼好的地點,通常房價也會比較貴。

因此在各種條件評估之下,投報率5~6%會是最好的選擇!

以投報率5%當標準,比他低的話,代表的是房價太貴了。

而投報率高於5%的話,反而是要思考為什麼投報率這麼高。

日本上班族喜歡的購房租屋地點

日本上班族通常購房租屋的地點,都會選在離工作地點通勤時間1小時以內的區域。

並且在1小時車程內,盡量選擇離市區近、生活機能好、價值較高,擁有這三個條件的地點。

為什麼一般人應該以5%投報率為目標

如果你看到想買的房子,那個價格也是你努力一下可以負擔的,那麼就應該以5%投報率為目標。

除了因為房租穩定能在20年回本之外,也是在5~6年後非常好轉手賣出的。

尤其突然急需用錢的時候,因為原本買的就是中古屋,所以不會像買新建案那樣增加很多成本,加上地點不錯也很容易租出去,就算過了幾年還是可以保持良好的價值。

日本不動產專家小川先生

想了解更多關於日本房地產投資問題的話,非常推薦大家來問小川先生,他是我很信賴的不動產專家!

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